A regularização de imóveis é um tema que gera muitas dúvidas, e também muitos problemas quando surgem cobranças inesperadas após a emissão do Certificado de Regularização previsto na lei nº 17.202/2019, conhecida com a “Lei da Anistia” do Município de São Paulo.
Muitos proprietários acreditam que, após regularizar o imóvel perante a prefeitura, o problema está resolvido. Porém, em diversos casos, começam a surgir cobranças retroativas de IPTU, multas administrativas e taxas municipais que podem ser abusivas ou até ilegais.
Entenda como funciona a lei e o que fazer caso você seja surpreendido com cobranças indevidas.
O Que é o Certificado de regularização?
O Certificado de regularização é o documento emitido pela Prefeitura após a aprovação do processo de regularização do imóvel nos termos da Lei nº 17.202/2019.
Na prática, ele reconhece que a construção passou a estar regular perante o Município, permitindo ao proprietário vender o imóvel com maior segurança, obter financiamento bancário, averbar a construção na matrícula, regularizar pendências urbanísticas, valorizar o patrimônio.
A legislação foi criada justamente para incentivar proprietários a regularizarem imóveis construídos em desacordo com normas urbanísticas municipais.
Cobranças Após a Regularização: Quando Podem Ser Indevidas?
Após a emissão do certificado, muitos contribuintes recebem cobranças relacionadas a IPTU retroativo, diferenças tributárias, multas administrativas, atualização de metragem do imóvel, taxas municipais inesperadas.
Embota nem toda cobrança seja ilegal, existem situações em que o débito pode ser contestado judicial ou administrativamente.
Os casos mais comuns de irregularidade envolvem:
- Cobranças de períodos prescritos: A Prefeitura não pode cobrar tributos indefinidamente. Dependendo do caso, a dívida já pode estar prescrita.
- Erro no cálculo da metragem: É comum ocorrer atualização incorreta da área construída, elevando indevidamente o valor do IPTU.
- Cobrança em duplicidade: Alguns proprietários acabam sendo cobrados duas vezes pelo mesmo fato gerador
- Falta de notificação adequada: O contribuinte tem direito à informação clara sobre a origem e fundamento legal da cobrança.
- Cobranças excessivas e desproporcionais: Em determinados casos, a regularização é utilizada como base para cobranças retroativas extremamente elevadas, o que pode ser considerado abusivo.
O Que Fazer em Caso de Cobrança Indevida?
Receber uma cobrança da prefeitura não significa automaticamente que ela seja correta.
O ideal é agir rapidamente para evitar inscrição em dívida ativa, protesto do débito, execução fiscal, bloqueios judiciais.
Para isso, siga o passo a passo a seguir:
- Solicite o detalhamento da cobrança: Peça acesso ao processo administrativo e exija a memória de cálculo, origem do débito, período cobrado e fundamento legal.
- Verifique possível prescrição: Tributos possuem prazo legal para cobrança. Os débitos antigos não podem ser exigidos, não podem ser cobrados.
- Analise o cadastro imobiliário: Erros de metragem e classificação do imóvel são mais comuns do que parecem.
- Apresente defesa administrativa: Muitas cobranças podem ser revistas diretamente perante a Prefeitura.
- Procure orientação jurídica: Dependendo do caso, pode ser necessária ação judicial para anular a cobrança, suspender a exigibilidade do débito, impedir execução fiscal, recuperar valores pagos indevidamente.
Em algumas situações, também é possível buscar indenização por danos morais, especialmente quando há negativação indevida ou constrangimento ao contribuinte.
Regularizar o Imóvel Não significa Abrir Mão dos Seus Direitos
A Lei nº 17.202/2019 foi criada para estimular a regularização imobiliária, e não para autorizar cobranças arbitrárias ou abusivas.
Por isso, qualquer cobrança decorrente do Certificado de regularização deve ser analisada com atenção, principalmente quanto à legalidade, proporcionalidade e respeito aos direitos do contribuinte.
Se você recebeu cobrança após regularizar seu imóvel, a análise jurídica do caso pode evitar prejuízos financeiros e cobranças indevidas.